Авторы: Фэргус О'Салливан и Джессика Лаудис

С возвращением прежних масштабов туризма после пандемии многие города принимают новые законы, регламентирующие краткосрочную аренду жилья. Тем не менее, надзор за этим сектором жилья по-прежнему остается не простым.

Прошло почти 15 лет с тех пор, как появился Airbnb Inc., сервис, который спровоцировал бурный рост краткосрочной аренды жилья по всему миру. Однако кажется, что ни один город до сих пор не нашел оптимальной формулы эффективного контроля над этим сектором.

Опасаясь того, что рынок долгосрочного арендного жилья может пострадать от того, что все больше арендодателей предпочетают сдавать недвижимость под туристический сектор, многие городские власти экспериментировали, принимая различные законы. Даллас запретил краткосрочную аренду недвижимости в определенных жилых районах, Барселона запретила краткосрочную аренду отдельных комнат в частных домах, а Сан-Франциско и Сиэтле ограничивают количество объектов, которые может сдавать в аренду один хозяин.

Другие города ограничивают количество дней в году в течение которых отдельный объект недвижимости можно сдавать в краткосрочную аренду (90 дней в Лондоне, 120 дней в Париже), или устанавливают минимальное количество дней, на которые должен быть арендован объект (гостям Гонолулу приходится бронировать недвижимость как минимум на 90 дней, в Сингапуре на шесть месяцев или более). Кроме того, многие города настаивают на том, чтобы хозяева фактически проживали во временно сдаваемом жилье (как в Нью-Йорке, Ванкувере и Токио).

Все эти подходы обусловлены одним и тем же опасением: если не будут вводится ограничения на использование таких платформ для аренды жилья как Airbnb, TripAdvisor, VRBO и Flipkey, то это может вызвать рост цен на аренду, и привести к вытеснению долгосрочных арендаторов в популярных районах. В исследовании 2019 года Экономический политический институт (Economic Policy Institute) пришел к выводу, что эти опасения обоснованы, и что рост доходов от туристического сектора не возместит издержки от сокращения рынка долгосрочной аренды жилья и снижения налоговых доходов от гостиничного бизнеса.

С возвращением прежних масштабов туризма после пандемии многие города принимают новый набор правил с целью контроля его негативных последствий. Однако эффективность нового законодательства и правил вызывают сомнения во многих городах, которые испытывают трудности в контроле за их исполнением, а владельцы арендного жилья успешно обходят установленные правила.

Отельный бизнес в частных домах

Взять, например Копенгаген. В 2018 году Дания запретила арендодателям сдавать квартиры через Airbnb на постоянной основе, и Копенгаген установил ограничение на краткосрочную аренду недвижимости в 70 дней в году. Однако даже в таких районах, как стильный Нёрребро, который ранее был районом рабочего класса, жители говорят, что несмотря на ограничения краткосрочная аренда все равно заполонила район.

"Наш жилой дом теперь наполовину превращен в отель," - рассказывает Х, проживающий в этом районе человек, просившый не называть его имени опасаясь своего арендодателя. Владелец жилого дома начал превращать квартиры в апартаменты Airbnb, говорит Х, но жильцы не жаловались, так как опасались, что их имена могли стать известны арендодателю. "О доносе властям на незаконную аренду через Airbnb может узнать владелец недвижимости, и превратить мою жизнь в ад," - добавляет Х.

По мере того, как район все больше переориентируется на туризм, Х подумывает от сюда переехать: "Я больше не хочу с этим бороться. Пусть жилые дома становятся отелями."

Airbnb утверждает, что появление многочисленных мер, регулирующих этот рынок не свидетельствуют о том, что компания не готова к сотрудничеству с местными властями.

"Airbnb — это надежный партнер для городских властей, и у нас богатый опыт сотрудничества в области законодательства," - говорит Тео Йедински, глобальный директор по политике Airbnb, в своем ответе для Bloomberg. "Мы сотрудничаем с более чем 1000 городскими властями по всему миру, помогая разрабатывать ясные и справедливые правила для краткосрочной аренды."

В частности, компания ссылается на запуск City Portal в 2020 году как на свидетельство своей готовности к сотрудничеству. Этот портал данных позволяет местным властям получать статистику о посетителях и арендодателях в своих городах, а также отслеживать влияние аренды на местный рынок жилья, что помогает властям разрабатывать соответствующие правила. Портал также может предоставить приблизительные, но не точные, данные о местоположении арендодателей, нарушающих правила, что упрощает их обнаружение. Уже более 350 городов и туристических агентств зарегистрировались и пользуются этим порталом. Около 80% из 200 крупнейших городов по всему миру уже имеют законодательные нормы в этом вопросе, подчеркивает Йедински.

Противостояние в Барселоне и Берлине

Тем не менее, осуществление надзора над арендодателями стало настоящим вызовом для многих городских властей.

В 2021 году Нью-Йорк ввел запрет на аренду жилья через Airbnb на срок менее 30 ночей, если арендодатели сами не проживают в квартире, но до июля этот закон не применялся. Airbnb оспаривает эти правила в судах, ссылаясь на то, что они противоречат федеральному законодательству и слишком сложны на практике. В то же время жители, жалующиеся на нарушения правил в соседних квартирах, сообщают, что их впоследствии выселяют из их квартир.

В канадской провинции Квебек сейчас действует один из самых строгих законов о краткосрочной аренде, требующий, чтобы арендодатели регистрировались в местном правительстве под угрозой штрафов в размере 10 000 канадских долларов ($7 500). Тем не менее, недавно произошедшая трагедия выявила проблемы в исполнении этого закона. В здании 19 века в Монреале произошел пожар, в результате которого погибли семь человек, шестеро из них проживали в незарегистрированных объектах Airbnb. По данным группы арендаторов Монреаля RCLALQ, город почти не контролировал рынок краткосрочной аренды: из 30 000 объявлений на Airbnb, размещенных в феврале, почти 80% либо не были официально зарегистрированы, либо использовали поддельные номера.

В Берлине в последнее время были внесены изменения в законодательство, за соблюдением которого оказалось сложно проследить. Город запретил краткосрочную аренду квартир (но не отдельных комнат) в 2016 году с надеждой вернуть объекты недвижимости на рынок долгосрочной аренды и облегчить жилищный кризис в немецкой столице. Однако Airbnb и конкурирующие веб-сайты отказались предоставлять данные городу о конкретных арендодателях, что делает невозможным выявление тех, кто нарушает закон, и в нескольких случаях суды поддержали компании в вопросе законности краткосрочной аренды, оставив городские власти в непростой ситуации и заставляя их полагаться на информаторов для выявления нарушителей.

В связи с этим Берлину пришлось внести изменения в свое законодательство. Теперь арендодатели на Airbnb должны быть зарегистрированы в муниципальных органах, и объявления должны содержать либо регистрационный номер, либо адрес арендодателя. При соблюдении правил местные жители могут сдавать свое основное жилье на любой срок, а вторичное жилье - на срок до 90 дней в год. Максимальный размер штрафа за нарушения закона был увеличен до более €600,000 ($659,000). Краткосрочная аренда в Берлине по-прежнему легко доступна: в июне для аренды было доступно 12,473 квартир, согласно данным Inside Airbnb.

Пожалуй, никакой другой город не предпринял столько усилий для регулирования платформ краткосрочной аренды, как Барселона. С момента запуска компании Airbnb в 2009 году до 2014 года, когда произошел всплеск в количестве туристов, количество объектов на Airbnb в каталонской столице выросло до 20 000. В 2015 году мэр Ада Колау была избрана на обещаниях установить строгое законодательство в отношении Airbnb. Вскоре Барселона стала первым европейским городом, который запретил аренду отдельных комнат. В 2011 году была введена система лицензирования, требующая от компаний указывать номера лицензий во всех объявлениях. Выполнения этих мер удалось достигнуть после наложения штрафов в размере 600 000 евро на Airbnb и HomeAway. Каждый год Барселона выделяет 2 миллиона евро для обеспечения соблюдения правил арендодателями.

Тем не менее, городу трудно контролировать этот рынок. По оценкам Inside Airbnb, 30% из 15 655 объектов, перечисленных на платформе к концу июня, были размещены с нарушением правил, объявления содержали фальшивые номера лицензий. Еще 25% арендодателей заявили, что они освобождены от требований лицензирования, хотя Airbnb не предоставляет тому доказательств.

Проблема в контроле за исполнением

Ситуация сложившаяся в Камдене, районе на севере Лондона, это пример того почему многие муниципалитеты считают, что у них не хватает инструментов и информации для эффективного решения вопроса с краткосрочной арендой.

В 2020 году район ввел новый механизм контроля за краткосрочной арендой: программное обеспечение от барселонской компании Talk and Code, которое, в отличие от City Portal Airbnb, собирает публичную информацию с всех онлайн-платформ для аренды жилья, и определяет общее число нарушителей лондонского лимита на аренду в 90 дней в году. Результаты были впечатляющими. По оценке программного обеспечения, из 7,100 объявлений о краткосрочной аренде в 2019 году, 48% объектов размещены с нарушением ограничении. В районе с острой нехваткой жилья более 3,400 объектов недвижимости могли оказаться вне рынка долгосрочной аренды, потому что сдавались краткосрочно. Если бы эта тенденция распространилась на весь Лондон, для долгосрочных арендаторов могло бы быть потеряно количество жилья, эквивалентное размеру среднего города. Сейчас на Airbnb город имеет более чем 80,000 предложений краткосрочной аренды.

По словам Элизабет Боумонт, муниципального служащего в Камдене, у арендодателей есть множество способов обхода правил. "Владельцы могут размещать объявления, на нескольких платформах, создавать несколько объявлений для одного и того же объекта, и так далее. Даже поиск адреса объектов чьи владельцы нарушают правила может быть трудоемким. Только Booking.com требует указания адреса в каждом объявлении. Airbnb утверждает, что раскрытие некоторых данных противоречит законам Европейского союза о защите данных.

"У нас есть данные о незаконной аренде недвижимости, но нам не известны их адреса", - говорит Боумонт. "Определение точного местоположения объекта по фотографии или приблизительным координатам — это трудоемкий процесс для наших сотрудников. Мы отводим время на поиск объектов и отправку уведомлений, где это возможно, но это требует очень значительных ресурсов. Платформы не готовы предоставлять нам информацию, поэтому мы вынуждены платить Talk and Code за их помощь."

Данные, получаемые от платформ для аренды жилья, также не всегда достаточны для возбуждения административных дел. Таким образом, эффективно проследить за исполнением законодательства не представляется возможным. На данный момент районный совет Камдена выдал всего 20 предупреждений о применении санкций в отношении нарушителей правил. Такие предупреждения временно запрещают собственникам сдачу своих квартир в аренду. Нарушение одного из таких предупреждений влечет за собой штраф в размере £20,000 (25,600 долларов США). Пока ни один собственник недвижимости в Камдене не был вынужден оплачивать такой штраф.

Выход из тупика

Даже хозяева, соблюдающие все ограничения, могут не выводить свою собственность на рынок долгосрочной аренды, совмещая краткосрочную с среднесрочной. Такие сервисы как Houst, помогают арендаторам использовать пиковые туристические периоды для более выгодной аренды жилья, а затем сдавать его остальную часть года в более долгосрочную аренду на несколько месяцев, и таким образом не нарушать муниципальные ограничения. Хотя такой подход позволяет не нарушать закон, он все равно способствуют уменьшению предложения на рынках жилья.

По мере того, как попытки контроля за рынком жилья заходят в тупик, обе стороны корректируют свою тактику. Города надеются, что контроль за соблюдением законов может стать проще с расширением объема и характера данных, которые они получают. Airbnb также заявляет, что поддерживает введение более согласованных правил для обмена данными и налоговой прозрачности, над чем уже работает Европейский союз.
Местные законодатели также становятся более опытными в разработке законов. Например, в июле Испанская Каталония объявила о новых правилах, отменяющих исключение среднесрочной аренды от контроля арендной платы, что должно затруднить владельцам недвижимости чередование краткосрочной и среднесрочной аренды.

Но как показывает опыт, арендодатели всегда находят способы адаптироваться к новым правилам. В вопросе о балансе между преимуществами краткосрочной аренды и ее издержками, пока ни одному городу еще не удалось добиться оптимальных решении.